+7 (995) 880 36 72
        Максим
Ограничения земельного участка при проектировании дома.

Ограничения земельного участка при проектировании дома.

Ограничения земельного участка при проектировании дома.

Ограничения земельного участка при проектировании дома.

Подготовка к созданию проекта это всегда довольно мучительный процесс для тех, кто профессионально занимается проектированием, а для тех людей кто строит дом в первый раз это непонятный и даже ненужный процесс. Для них прийти в офис заказать проект, оплатить его, а потом в середине сказать архитектору что я хочу дом из другого материала это в порядке вещей. С такими заказчиками всегда трудно потому что они не видят всех составляющих при проектировании загородного дома в целом.

Земельный участок.

Начнём мы с земельного участка, как вы все знаете любой жилой загородный дом, да и не только жилой стоит на земельном участке, радуя своих владельцев. Земельный участок накладывает ограничения на нашу застройку и эти ограничения нужно понимать с самого начала, а лучше до того момента приобретения земельного участка. Покупая земельный участок и не понимая какие ограничения, он окажет на ваш дом — это неправильно. Сейчас мы познакомимся с тем какие основные ограничения накладывает земельный участок и как нужно подходить к вопросу его выбора, а если у вас уже есть земельный участок, то вы сможете понять какой именно дом и с какими параметрами вы сможете реализовать на этой земле. Я знаю три официальных регламента которые накладывают ограничения на земельный участок, и с каждым годом наше государство все строже и строже следит за соблюдением этих регламентов. Если вы не знаете регламентов или нарушили их при строительстве загородного дома, то в дальнейшем при проверке их соответствия государственными службами вас заставят сносить дом или его половину.

Типы регламентов:

  • Линии градостроительного регулирования (красные линии) СП 30-102-99 Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства.
  • Санитарно бытовые нормы. СП 53.13330.2011 Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения.
  • Противопожарные нормы. СП 1.13130.2009 Системы противопожарной защиты.

Все эти документы находятся в открытом доступе, многое можно найти и в другой нормативной литературе. Давайте подробно разберём, о чем они нам говорят.

Линии градостроительного регулирования

Предположим у вас есть земельный участок, с одной стороны у вас проходит улица, а с боку находиться проезд. Противопожарные проезды очень часто встречаются на территории малоэтажного строительства и служат для доступа противопожарной техники к местам пожаров. Что нам говорят нормы по градостроительному регулированию, вам надо знать, что на территории России вдоль каждых улиц назначены красные линии, они имеют одинаковое расстояние от края дорог и составляют пять метров до границы с участком. В даль проездов также проходят красные линии, расстояние от проезда до границы участка равно трём метрам. С точки зрения зонирования территорий между частной собственностью и общественной, граница земельных участков всегда будет совпадать с границей градостроительного, ограничения земельного участка при проектировании дома будет проходить по забору.

Далее при расположении жилого дома на участке, от красных линий улиц нам положено отступить пять метров, а от красной линии проезда три метра согласно нормам, для всех остальных построек, которые есть у вас на участке (гараж хозяйственный блок, баня, сауна, беседка) три метра. Мне очень многие заказчики задают вопрос можно ли поставить гараж вплотную к забору, в нормативной документации об этом ничего не написано – значит нельзя.
Когда мы с вами определили линии градостроительного регулирования мы получили первое ограничение. Напоминаю - линии ограничения по линиям градостроительного регулирования появляются только со стороны наличия красных линий.

Санитарно бытовые нормы.

В строительных правилах СП 53.13330.2011 сказано, расстояние до границы соседнего участка при расположении дома, составляет три метра. Предположим у нас есть соседние участки, на них стоят дома, и вот вы собрались что-то строить, пожалуйста соблюдайте дистанцию три метра. Три метра это для дома и для всех остальных вспомогательных построек - это хозяйственный блок, баня, сауна, беседка, для туалета можно оставлять один метр. В данных правилах есть и другие нормы, связанные с отступлением от стволов деревьев, кустарников, но о них я рассказывать не буду, это частные случаи.

Противопожарные нормы.

Противопожарные нормы игнорируют границы участка, об этом необходимо знать. Они зависят от застройки на соседних участках. В указанном мной СП 1.13130.2009 есть специальная таблица где расписаны материалы при строительстве загородного дома, а также дан ряд ограничений по размерам относительно расположения домов друг к другу. Минимальное расстояние между домами шесть метров, но в этом случае ваш дом должен соответствовать первой или второй категории по огнестойкости, а именно построен из негорючих каменных материалов. Если дом вашего соседа деревянный, а у вас каменный - то расстояние будет больше порядка десяти метров. Если у вас и вашего соседа деревянные дома, то расстояние между домами составляет шестнадцать метров. Есть несколько дополнений к этой таблице, такое понятие как брандмауэр (торец дома без окон), при расположении домов относительно друг друга брандмауэром, противопожарное расстояние можно уменьшать до пяти метров, применительно к домам первой и второй группы. Если у вашего дома есть выпирающие конструкции - крыльцо, терраса, веранда, большие свесы кровли, то расстояние нужно мерить от них, а не от наружных стен дома.

Если участок граничит с землями лесного фонда охраняемыми государством, то граница лесного фонда чаще всего проходит по границе вашего участка, и если нет ни каких проездов и проходов, то минимальное расстояние от границы участка до дома составляет пятнадцать метров.
Когда учтены все нормы, на земельном участке образовывается пятно застройки на котором можно разместить бедующий дом.

Это и называется работа со всеми нормативными ограничениями по участку. Эти ограничения могут проверить, после строительства вашего дома. Может прийти специальная комиссия и проверить нормы на соответствия, а при несоблюдении норм вам выпишут меры по устранению выявленных несоответствий.
Есть и другие ограничения, но они не такие существенные и не требуют знать каких-то норм и правил, это элементарные удобства эксплуатации о них мы и поговорим попозже. Сейчас я бы хотел затронуть тему о планировке земельного участка и появление наружных инженерных сетей, в первую очередь мы должны подключиться к сетям для обеспечения дома как минимум канализацией и водоснабжением. Про электричество я не буду рассказывать ведь там всё гораздо проще.

В практике я встречаю два решения вопроса подключения холодного водопровода и канализации.

При покупке земельного участка в коттеджном посёлке как правило компания застройщик делает колодец врезки холодного водоснабжения и канализации к каждому участку. Для проектирования уклонов канализационных труб требуется информация на каких глубинах находятся колодец врезки и из какого материала они сделаны, это называется технические условия, их застройщик вам обязан передать. Если земельный участок находиться в ИЖС в каком-то населённом пункте, то технические условия должны выдать в администрации.
Централизованные сети — это самый простой способ подключения дома.

Предположим, на участке где вы строите дом земли СНТ или ДНТ и наличия централизованной инфраструктуры систем нет. Здесь возникает вопрос расположения скважины и септика на участке, при планировании есть рад ограничений. Расстояние до фундаментов заборов, фундаментов построек, регламентируются поставщиком оборудования. По нормам расстояние между скважиной и септиком не менее двадцати метров, это важно знать, причина большого расстояния в том, что септик загрязняет вокруг себя территорию, если он протекает, портится или ломается. При попадании загрязненных сточных вод в скважину водозабора, последствия чреваты отравлением всех жильцов дома и не только вашего, но и соседних домов. Помимо всех этих расстояний необходимо учитывать удобство обслуживания. Скважина — это всегда насос, и я не понимаю заказчиков, размещающие насосы в доме, ведь это гул, с которым человек живёт продолжительное время. Нужно учитывать доступ подъезда спецтехники к септику для откачки сточных вод. Вместо септика можно проектировать станции очистки, фильтрационные поля, фильтрационные колодцы, эти инженерные сооружения, не нуждаются в специальном обслуживании и специализированной техники, но также занимают место на участке от границ которого положено откладывать нормативные расстояния.

Итак, мы проговорили регламенты и технические ограничения размещения дома на участке, а также размещение всех сопутствующих построек. Довольно постоянный вопрос, какие расстояния между постройками внутри участка? Таких норм нет. Вы можете строить с любым расстоянием от дома до бани, но я рекомендую придерживаться противопожарных норм и руководствуйтесь удобством использования, рядом стоящие дома затеняют друг друга, они съедают пространство, вы рискуете потерять всю эстетическую ценность участка.

Следует знать об уклонах при размещении дома на участке, идеально ровных участков не существует, всегда есть перепад высот и его нужно зафиксировать и в дальнейшем ориентироваться на него при проектировании. Я не рекомендую своим заказчикам изменять естественный рельеф местности и затевать глобальные земельные работы, во-первых, это дорого, а во-вторых сказывается на экологии участка. Сейчас очень популярный и правильный тренд как я считаю это сохранение природной составляющей. Уклон участка может повлиять на многие параметры дома. Предположим у нас есть двухэтажный дом с цоколем, многие архитекторы его так и рисуют как будто у вас участок идеальной поверхности, но так бывает не всегда. Для этого и необходимо понимать уклон участка, если спокойный уклон — это участки перепад высот, не превышающий 1 метр высоты на 20 метров длины. Но если уклон 2, 3, 4 и более метра то перепад земли по цокольному этажу значительный, таких участков в Иркутске большое количество. Это грозит дополнительными затратами на возведение цокольного этажа и углубления фундамента. Нормативная глубина промерзания грунта для Иркутской области равна 2-2,5 метра, с одной стороны дома мы эту глубину выдержим, но что же делать с другой стороны дома.

Фундамент под домом располагается прямым, а это значит, что с другой стороны дома данное расстояние по предотвращению промерзания фундамента не выдерживается. Заложение фундамента будет ниже глубины промерзания, а как это сделать это уже вопрос инженерного проектирования.

Следующий момент — это количество входных ступеней, если с одной стороны дома при высоте 0,5 метра уместится три ступени то с другой стороны дома при высоте цоколя в 1,5 метра будет уже десять ступеней.

Если пристроить к такому дому террасу, то вы рискуете рядом с домом построить еще один дом по капиталовложениям.
Наличие уклона способствует отведению воды с участка, если воду не удалять, то на участке в скором времени образуется болото.
Если предположим строительство дома ведется в низине, возникает острый вопрос куда отвести сточные воды.
Поэтому дом лучше строить на возвышенности земельного участка, а все вопросы удаления сточных вод решать в низине, канаве или дренажем участка.
Вода — это сырость, а дом сырость не любит. Еще рельеф местности влияет на благоустройство, но этот вопрос мы разберем в следующей статье.

На размещение дома влияют стороны света об этом ненужно забывать, нужно учитывать где находиться север, ведь это влияет на расположение будущих помещений в доме. Структура помещений влияет на окружающую структуру участка, зависит от входа и въезда на участок, в зависимости от разных показателей располагается главный вход в дом, и гараж на участке.

Размещение сторон света мы рассмотрим в следующей статье, когда будем разбирать создание планировок в бедующем загородом доме.
В этой статье мы поговорили о размещении дома на земельном участке, у меня на сегодня все спасибо что уделили время на прочтение моей статьи.

с/у Максим Грешилов.
15.02.2018

Возврат к списку